Verhuren via Airbnb: belasting, btw en gemeenteregels
Geschreven door Ilias Aarrass7 min lezen · Gepubliceerd op · Laatst gecontroleerd op 
In het kort
Verhuur je je eigen woning of een deel ervan tijdelijk, dan betaal je inkomstenbelasting over 70 procent van de huurinkomsten min de directe kosten, en kort verblijf is voor de btw logies tegen 9 procent, tenzij je onder de kleineondernemersregeling blijft.
- De kamerverhuurvrijstelling geldt niet bij verhuur aan toeristen; dan geldt de regeling voor tijdelijke verhuur.
- Aftrekbaar zijn onder meer platformkosten, advertenties, schoonmaak en het gas, water en licht van je gast.
- Een tweede woning die je verhuurt zit in box 3; doe je structureel veel meer dan verhuren, dan kan het box 1 worden.
- Platforms melden verhuurgegevens aan de Belastingdienst, en daarnaast gelden meldplicht, nachtenmaximum en toeristenbelasting per gemeente.
Een paar weekenden per jaar je huis verhuren terwijl je zelf weg bent, of een zolderkamer aanbieden aan toeristen: het levert geld op en het is makkelijk geregeld via een platform. Fiscaal is het minder eenvoudig dan het lijkt, want er lopen drie dingen door elkaar: de inkomstenbelasting, de btw en de regels van je gemeente. Veel verhuurders weten niet dat een deel van hun huuropbrengst belast is, en dat de Belastingdienst gegevens van platforms ontvangt. In dit artikel staat per situatie wat er geldt, zodat je niet achteraf een correctie krijgt.
Je eigen woning tijdelijk verhuren: 70 procent is belast
Verhuur je de woning waar je zelf woont tijdelijk, dan blijft die woning in box 1 als eigen woning, maar wordt 70 procent van de huuropbrengst als inkomsten bijgeteld. Je mag de kosten die direct met de verhuur te maken hebben eerst van de opbrengst af halen, bijvoorbeeld de bemiddelingskosten van het platform en de schoonmaak. Over wat er dan overblijft, is dus 70 procent belast tegen je gewone tarief in box 1.
Dezelfde regel geldt als je maar een deel van je woning verhuurt, bijvoorbeeld een kamer of een tuinhuis dat bij de eigen woning hoort. De kamerverhuurvrijstelling, die bedoeld is voor langdurige kamerhuur aan iemand die zich op jouw adres inschrijft, geldt bij verhuur aan toeristen niet. Reken dus met de 70 procent en zet het bedrag in je aangifte bij de eigen woning.
Vier weken verhuur van je eigen huis
- Huuropbrengst
- € 4.000 over vier weken
- Kosten
- € 600 platformkosten, schoonmaak en linnengoed
- Grondslag
- € 3.400
- Belast deel
- 70 procent, dus € 2.380
- Belasting
- bij 37,56 procent ongeveer € 894
Uitkomst: Van € 4.000 huur houd je na kosten en belasting ongeveer € 2.500 over. Komt er ook btw bij, dan gaat daar nog 9 procent van de huur af.
De btw: logies is 9 procent
Het verhuren van een woning voor lange tijd is vrijgesteld van btw, maar kort verblijf aan toeristen is dat niet. Dat is logies, en daarvoor geldt het verlaagde tarief van 9 procent, net als bij een hotel; zie btw op een hotelovernachting. Verhuur je regelmatig, dan ben je voor de btw ondernemer en moet je die 9 procent afdragen over de huur die je ontvangt.
In de praktijk valt veel incidentele verhuur onder de kleineondernemersregeling: blijf je met al je btw-omzet onder € 20.000 per jaar, dan kun je de KOR toepassen en hoef je geen btw af te dragen en geen aangifte te doen. Let op: heb je al een onderneming met btw-omzet, dan tellen je verhuuropbrengsten mee voor die grens, en kan de KOR ook gevolgen hebben voor je gewone werk.
Het platform rekent zelf servicekosten. Komt die factuur uit een ander EU-land, dan staat er geen btw op en is de btw naar jou verlegd. Ben je btw-ondernemer, dan geef je die verlegde btw op in je aangifte en trek je hem in dezelfde aangifte weer af; zie verlegde btw ontvangen en boeken.
| Situatie | Inkomstenbelasting | Btw |
|---|---|---|
| Eigen woning of kamer, tijdelijk aan toeristen | 70 procent van de opbrengst min kosten, in box 1 | 9 procent, tenzij je de KOR toepast |
| Tweede woning die je verhuurt | de woning zit in box 3; de huur zelf is daar niet apart belast | 9 procent bij kort verblijf |
| Verhuur met veel extra diensten of meerdere panden | kan winst uit onderneming of resultaat uit werkzaamheid worden | 9 procent, en gewoon btw-aangifte |
| Langdurige verhuur aan een bewoner | box 3 of eigen woning, afhankelijk van de situatie | vrijgesteld van btw |
Wanneer het box 3 of zelfs onderneming wordt
Verhuur je een tweede woning, dan hoort die bij je box 3-vermogen en reken je in box 3 af over het rendement op je vermogen. De werkelijke huuropbrengst is daar niet apart belast. Ga je echter veel meer doen dan verhuren, bijvoorbeeld door intensief schoonmaken, ontbijt verzorgen, meerdere panden exploiteren of zelf verbouwen om de waarde op te stuwen, dan kan de Belastingdienst stellen dat je meer doet dan normaal vermogensbeheer. Dan verschuift het naar box 1, als resultaat uit overige werkzaamheden of als winst uit onderneming.
Die grens is niet in een getal te vatten; het gaat om het totaalbeeld van je activiteiten. Verhuur je af en toe je eigen huis, dan zit je daar ver van af. Bouw je een verhuurportefeuille op, laat dan vooraf beoordelen in welke box je uitkomt, want het verschil in belasting is groot en werkt jaren door.
Gemeenteregels en toeristenbelasting
Naast de belasting zijn er lokale regels, en die verschillen sterk per gemeente. In veel steden geldt een meldplicht per verhuur, een maximumaantal nachten per jaar, een maximum aantal gasten en soms een vergunningplicht. Daarbovenop komt toeristenbelasting, die je als verhuurder moet afdragen; sommige platforms innen die automatisch en dragen hem af, andere niet. Check dat per platform en per gemeente.
Huur je zelf, dan is er nog een laag: onderverhuur is in de meeste huurcontracten verboden, en bij een koopwoning kunnen de regels van de vereniging van eigenaren in de weg zitten. De boetes voor verhuur zonder melding of vergunning zijn in grote steden stevig, dus kijk daar eerst naar voordat je je advertentie plaatst.
- Houd per verhuurperiode de opbrengst, de platformkosten en de schoonmaakkosten bij.
- Check het maximumaantal nachten en de meldplicht in je gemeente.
- Kijk of het platform de toeristenbelasting al voor je afdraagt.
- Reken op 70 procent belastbaar bij je eigen woning en 9 procent btw bij kort verblijf.
Veelgestelde vragen
Moet ik Airbnb-inkomsten opgeven in mijn aangifte?
Ja, als je je eigen woning of een deel daarvan tijdelijk verhuurt. Je geeft 70 procent van de opbrengst min de directe kosten op bij de eigen woning in box 1.
Moet ik btw afdragen over de verhuur?
Kort verblijf is logies en dus 9 procent btw. Blijf je met je totale btw-omzet onder € 20.000, dan kun je de kleineondernemersregeling toepassen en vervalt die afdracht.
Geldt de kamerverhuurvrijstelling voor Airbnb?
Nee. Die vrijstelling is bedoeld voor langdurige kamerhuur aan iemand die op jouw adres staat ingeschreven. Verhuur aan toeristen valt onder de regeling voor tijdelijke verhuur, met 70 procent belast.
Mag ik de kosten van mijn woning aftrekken?
Alleen de kosten die direct met de verhuur te maken hebben: platformkosten, advertentiekosten, schoonmaak en het gas, water en licht dat je huurder verbruikt. Je vaste woonlasten horen bij je eigen woning en zijn geen aftrekpost voor de verhuur.
Bronnen
- Tijdelijke verhuur van de eigen woningBelastingdienst · belastingdienst.nl
- Btw-tarief voor logiesBelastingdienst · belastingdienst.nl
Bronnen gecontroleerd op
Dit artikel geeft algemene informatie op basis van de regels zoals bekend voor 2026 en vervangt geen persoonlijk fiscaal advies. Voor jouw specifieke situatie kijken we graag met je mee.
